Сделки с недвижимостью относятся к наиболее рискованным, так как даже после ее заключения, передачи продавцу денег и получения отметки о регистрации права собственности нового владельца может выясниться, что были допущены некоторые нарушения, выявлены новые, имеющие значение обстоятельства.
Поэтому, покупателю необходимо знать, как можно больше о том, что его может ожидать после сделки и как избежать неприятных последствий. Обратите внимание на то, что юридические опытных, имеющих хорошую репутация адвокатов, и юридические услуги стоят не дешево.
Признать уже заключенную и зарегистрированную сделку недействительной может только суд на основании заявления либо продавца, либо стороны, обладающей правом собственности на проданную недвижимость. Если на протяжении трех лет после подтверждения перехода права собственности нового владельца никто не предъявил на квартиру своих прав, то сделку признать недействительной уже не получится.
Для большей подстраховки рекомендуется все же приобретать квартиры, которые находились в собственности последнего владельца более трех лет, тем самым обеспечивая себе дополнительные гарантии. По каким причинам новый владелец не сможет спокойно проживать в собственном доме? Самыми распространенными являются следующие:
• продавец не съезжает, мотивируя тем, что некуда;
• продавец либо покупатель при подписании договора находился в состоянии заблуждения либо же одна из сторон является недееспособным лицом;
• договор имеет нарушения по форме и/или содержанию;
• объявились лица, которые обладают правом собственности на часть имущества.
Конечно, все перечисленные нюансы можно выявить при доскональной проверке юридической чистоты квартиры агентом либо нотариусом. А после подписания договора все еще раз тщательно проверяется регистрационной службой. Особенно сложно определить дееспособность лица, реальную стоимость предмета сделки, наличие потенциальных собственников (наследников). Доказать недееспособность продавца очень просто – достаточно в день подписания договора оказаться в полиции либо в больнице с сильным алкогольным или наркотическим опьянением. Но даже если продавец находился в больнице, но договор был им подписан в присутствии нотариуса и врача, то для покупателя это будет бесспорным доказательством дееспособности продавца.
Еще один опасный момент – семейное положение продавца. В паспорте может отсутствовать запись о регистрации брака, но после продажи вдруг выясняется, что имеется супруг или супруга, обладающие правом собственности. Несмотря на то, что в нотариальной конторе продавец подписывает специальное заявление о том, что он не состоит в браке, полностью избежать риска невозможно. Информацию о семейном положении третьих лиц ни органы ЗАГС , ни суд не предоставляют (в соответствии с законом о защите личных данных). Если продавец ввел вас в заблуждение, то ситуацию в любом случае будет разрешать суд. Понятно, что необходимо как можно тщательнее исследовать все аспекты совершаемой сделки, чтобы снизить риски признания сделки недействительной. Лучше всего обратиться за услугами к профессиональному агенту либо к нотариусу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.