Недвижимость остается одним из самых привлекательных инструментов для сохранения сбережений. Примерно 25–30% покупателей жилья являются инвесторами, то есть они хотят зарабатывать на своей квартире, рассказывает вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. По его словам, некоторые вкладывают деньги в покупку квартиры в новостройке на ранней стадии строительства и потом перепродают жилье, другие — покупают квартиру по низкой цене, делают ремонт и затем перепродают.
Количество сделок растет
В Киеве и, в частности, на объектах комплексной застройки формата «город в городе» за четыре месяца 2019 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество инвестиционных сделок увеличилось в среднем на 10–15%, рассказывает «Вестям» начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов. «На сегодняшний день, в зависимости от класса жилого комплекса, его расположения и создаваемой инфраструктуры, доля квартир, приобретенных с инвестиционной целью, составляет от 30% до 50%. В большинстве случаев инвестиция — это сдача в аренду, реже — перепродажа», — пояснил эксперт.
Инвесторы появились и на вторичном рынке, говорят опрошенные «Вестями» риелторы. По их словам, основная масса покупателей ищет жилье по цене ниже среднерыночной. Например, если однокомнатная квартира в хрущевке стоит $30 тыс., то такая категория покупателей готовы вкладывать в жилье $24–25 тыс. Такие предложения появляются, но крайне редко. Как правило, существенно цены готовы снижать люди, которым срочно нужны деньги и они не готовы ждать потенциальных покупателей месяц-два. Продать жилье им необходимо за неделю.
«Покупатели дают предоплату агентам, и те постоянно мониторят рынок. Как только появляется такое предложение, они сразу же заключают сделку от имени своего клиента. То есть информация об этой квартире даже не попадает на специализированные сайты или в газеты», — говорит Анатолий Топал.
Значительно возросло количество покупателей, которые инвестируют в покупку домов (от 100 кв. м и выше) и земельных участков под строительство (от 8–12 соток), рассказывает управляющий партнер AVM Development Group Владислав Кононов. «На данный момент доля покупателей в этом сегменте возросла до 12% против 5% в прошлом году», — отмечает он.
Кононов говорит, что если взять все вложения в первичный рынок пригорода за 100%, то для последующей аренды приобретается до 40% объектов недвижимости. Так же 40% приобретается для дальнейшей перепродажи, около 20% инвестиций, по сути, «зависают в воздухе», так как некоторое количество покупателей, вкладывая в недвижимость, пытается попросту сохранить свои сбережения от возможных потерь.
Что покупают украинцы?
Больше всего для инвестиций покупают одно- и двухкомнатные квартиры, рассказывает «Вестям» менеджер по связям с общественностью девелоперской компании City One Development Галина Мартыненко. «Такие квартиры всегда легче сдать в аренду. Трех- и четырехкомнатные квартиры также покупают с целью инвестирования, но преимущественно в бизнес- и элит-классе, особенно если это видовая квартира с оптимальным метражом. Инвесторы такой недвижимости могут по-разному распоряжаться своими активами в дальнейшем. Кто-то сдает в аренду, некоторые выставляют квартиры на продажу без ремонта, кто-то делает ремонт и продает. Все зависит от целей самого инвестора», — объясняет она.
Александр Панфилов подтверждает, что в 85–90% случаев для сдачи в аренду или перепродажи приобретают однокомнатные квартиры. «Эти квартиры всегда пользуются спросом, потому их легче продать или сдать в аренду. Риск простоя минимален, вложения также минимальны, соответственно, срок окупаемости инвестиций по ним максимально короткий», — говорит он.
Деньги в покупку недвижимости, как правило, вкладывают люди с доходом от $2 тыс. в месяц на семью, подсчитали в строительных компаниях. Это могут быть IT-специалисты высокой квалификации, которые выполняют заказы для стран ЕС, США и зарабатывают от $4 тыс. в месяц, управленцы среднего звена или топ-менеджеры. Им, как правило, удается самостоятельно скопить $30–40 тыс., которых достаточно для покупки жилья в Киеве.
Альтернатив почти нет
В Украине очень мало инструментов для инвестирования, говорит Анатолий Топал. «Куда обычный человек может вложить $40–50 тыс. в нашей стране? На банковский депозит под 3,5% годовых в валюте? Люди попросту боятся класть сразу такую сумму на счет, помня о недавних закрытиях банков», — говорит он.
Размер гарантированной суммы в банках составляет 200 тыс. грн, то есть эти деньги вкладчику вернут в случае банкротства финансового учреждения. Все что свыше — риск потребителя. Поэтому сумму даже в $40 тыс. необходимо разбивать на шесть отдельных депозитов в разных отделениях банков, что не очень удобно.
«Можно вкладывать деньги в покупку ценных бумаг, но у нас мало кто в этом разбирается и не хочет рисковать. Еще есть вариант — свой небольшой бизнес. Но далеко не все хотят вникать в свое дело», — перечисляет возможности для потенциальных инвесторов Анатолий Топал. Поэтому инвестиции в недвижимость и кажутся потребителям таким интересным инструментом.
«Главной причиной роста инвестпривлекательности первичного жилья является отсутствие альтернатив для сохранения и приумножения капитала. Низкое доверие к коммерческим банкам, а также ожидаемое снижение ставок по депозитам в значительной степени стимулируют инвестиции в первичный рынок жилья. Покупка квартиры — один из наиболее привлекательных способов получения пассивного дохода. Покупка квартиры «на котловане» с целью ее последующей продажи позволит заработать за 1,5–2 года (период строительства) 25–30% от первоначальной стоимости. А рентабельность от сдачи квартиры в аренду составляет около 12% в год», — рассказывает Александр Панфилов.
Если сдавать квартиру в аренду, то быстро деньги не вернуть, признает Анатолий Топал. Он говорит, что можно купить квартиру в хрущевке за $30 тыс., еще $5 тыс. придется вложить в ее ремонт. Сдавать квартиру возможно за 7–8 тыс. грн в месяц, то есть вернуть вложения на приобретение жилья удастся не скоро. Большинство инвесторов это понимает. Но именно отсутствие альтернатив и делает этот сегмент очень интересным для клиентов.
«Все понимают, что жилье в Киеве в ближайшие годы будет дорожать. Расти будет и стоимость аренды», — отметил Топал. Содержание квартиры необременительно для ее владельца: коммунальные услуги оплачивает арендатор, а налог на недвижимость для квартир небольшой площади отсутствует.
Девелоперы и риелторы считают, что до конца года тенденция не изменится. «Мы прогнозируем рост инвестиционных покупок на 5–10% в течение года, т. к. это один из наиболее понятных для людей источников пассивного дохода», — говорит Александр Панфилов.